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Maß der baulichen Nutzung

Das „Maß der baulichen Nutzung“ ist ein Bestandteil des öffentlichen Baurechts, speziell des Bauplanungsrechts. Im Baugesetzbuch ist es ein unverzichtbares Instrument, welches der Gewährleistung der städtebaulichen Nutzung dient. Meistens erfolgt durch die Festlegung des Maßes der baulichen Nutzung auch eine Beschränkung der Bebauungsdichte.

Das Maß der baulichen Nutzung ist neben der Art der baulichen Nutzung das wichtigste Kriterium, um die Zulässigkeit eines Bauvorhabens beurteilen zu können. Sie ist somit als ein sehr bedeutendes Element für das äußere Erscheinungsbild der Städte anzusehen, da es dieses mitbestimmt. Insbesondere wird durch das Maß der baulichen Nutzung festgelegt, wie hoch, wie dicht und mit welcher Intensität Flächen bebaut beziehungsweise versiegelt werden dürfen. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ergibt sich entweder anhand der Festsetzungen eines Bebauungsplanes, oder aber innerhalb eines bebauten Ortsteils nach der Eigenart dessen Umgebung. Im Bebauungsplan werden üblicherweise die Höchstmaße der baulichen Nutzung festgelegt. Dies bedeutet in der Praxis, dass diese Maße zwar unter-, aber nicht überschritten werden dürfen. Gelegentlich kommt es auch vor, dass ein Bebauungsplan konkrete Maße oder Mindestmaße der baulichen Nutzung vorgibt.

In Ausnahmefällen dürfen die Höchstmaße der baulichen Nutzung auch überschritten werden. Dies ist aber nur gestattet, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Darüber hinaus muss die Überschreitung der Höchstmaße der baulichen Nutzung durch Maßnahmen oder Umstände ausgeglichen werden, welche sicherstellen, dass weder gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigt werden, noch die Umwelt in irgendeiner Form zu Schaden kommt. Auch dürfen öffentliche Belange einer Überschreitung der Höchstmaße der baulichen Nutzung nicht entgegenstehen.

Zum Maß der baulichen Nutzung zählen:

Baumassenzahl
Geschossfläche
Geschossflächenzahl
Grundfläche
Grundflächenzahl
Höhe der baulichen Anlage
Zahl der Vollgeschosse

In der Praxis finden aber überwiegend nur drei dieser Kriterien Anwendung:

Grundflächenzahl (GRZ)
Geschossflächenzahl (GFZ)
Baumassenzahl (BMZ)

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Wie die Fläche des jeweiligen Grundstücks zu berechnen ist, ergibt sich aus § 19 BauNVO. Wird diese Grundflächenzahl mit der Grundstücksgröße multipliziert, ergibt sich die zulässige Grundfläche des Gebäudes.

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Wie die Fläche des jeweiligen Grundstücks zu berechnen ist, ergibt sich hierbei aus § 20 BauNVO. Wied die Geschossflächenzahl mit der Grundstücksgröße multipliziert, ergibt sich die zulässige Gesamt-Geschossfläche eines Gebäudes.

Die Baumassenzahl gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Wie die Fläche des jeweiligen Grundstücks zu berechnen ist, ergibt sich aus § 21 BauNVO. Wird die baumassenzahl mit der Grundstücksgröße multipliziert, ergibt sich die zulässige Baumasse eines Gebäudes