Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das Recht des Erbbauberechtigten, in der Regel – nicht jedoch notwendigerweise – gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses) auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks (des sogenannten Erbbaurechtsgebers) ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. In Liechtenstein, Österreich und der Schweiz heißt die dem Erbbaurecht entsprechende Einrichtung jeweils Baurecht, siehe Baurecht (Österreich) und Baurecht (Schweiz).
Hintegrund:
Das Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen Erbbauberechtigtem und Grundstückseigentümer und anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes grundstücksgleiches Recht).
Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuchblatt eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch (siehe Abschnitt Grundbücher).
Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist in Deutschland das Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) vom 15. Januar 1919 in der jeweils gültigen Fassung. Mit Wirkung vom 30. November 2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) umbenannt in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Inhaltliche Änderungen waren mit dieser Umbenennung nicht verbunden.
Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Errichtete Gebäude müssen nicht nach Ablauf der vereinbarten Zeit vom Grundstück entfernt werden; der Erbbauberechtigte erhält vielmehr grundsätzlich eine Vergütung für den Gebäudewert (§ 27 ErbbauRG). Ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h. dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird. Da ein Bauwerk gemäß § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück im Regelfalle auch auf das Bauwerk. Das Erbbaurecht führt jedoch zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel.
Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff Erbpacht im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland gesetzlich nicht mehr zulässig. Umgangssprachlich wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken häufig als Erbpacht bezeichnet.
Weche Vorteil bringt Erbbaurecht mit sich?
Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem einerseits sozial schwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen gegeben werden sollte, und zugleich ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen schaffen.[1]
In der Praxis wird das Erbbaurecht in Deutschland meist von Eigentümern größerer Flächen verwendet, um die Bebaubarkeit von Grundstücken wirtschaftlich auszunutzen und dennoch ihr Grundvermögen dauerhaft zu erhalten. Erbbaurechte werden daher vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen, seltener von adligen Grundbesitzern und Unternehmen vergeben. Grundsätzlich ist aber jeder Grundstückseigentümer berechtigt, ein Erbbaurecht zu bestellen. Mit dem Erbbaurecht kann die Bodenspekulation ausgeschlossen werden, da der Erbbauberechtigte vertraglich zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet wird. Gelegentlich wird mit dem Erbbauberechtigten auch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 ff. BGB für das Grundstück eingeräumt.
Städte und Gemeinden vergeben Erbbaurechte gelegentlich an gemeinnützige Vereine (Sportvereine, etc.) um die Möglichkeit des Baus eines Vereinsheims zu schaffen, ohne dass der Verein das finanzielle Risiko der Grundstücksfinanzierung eingehen muss.[2]
Das Erbbaurecht bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigen aufzuerlegen, in welchem Umfang der Erbbauberechtigte sein Recht ausüben kann. Etwa kann eine Gemeinde dem Sportverein auferlegen, das Vereinsheim nur als solches zu nutzen. Anderenfalls handelt der Sportverein vertragswidrig und muss, sofern dies vereinbart wurde, das Erbbaurecht wieder an die Gemeinde rückübertragen (sog. Heimfall).
Probleme der des Erbbaurechts:
Für den Bauherrn kann ein Erbbaurecht interessant sein, wenn die Zahlung des Erbbauzinses für ihn günstiger ist als die Finanzierung eines Grundstückskaufpreises. So kann das Erbbaurecht auch heute noch einkommensschwächeren Familien die Errichtung eines Eigenheims ermöglichen.
Die Rentabilität eines Erbbaurechtes für den Bauherrn zu dem marktüblichen Zinssatz von 4 % des Bodenwertes wird gegenwärtig häufig in Frage gestellt. Da die Hypothekenzinsen seit etlichen Jahren vergleichsweise niedrig sind, wird ein Bauherr mit einem Betrag, der den anfänglichen Erbbauzins nur wenig übersteigt, auch die jährlichen Raten für einen Kredit zum Kauf des Grundstücks finanzieren können. Hinzu kommt, dass die Annuitäten beim kreditfinanzierten Kauf gleich bleiben, während die Erbbauzinsen in aller Regel alle drei bis fünf Jahre steigen. Weiterhin ist der Bauherr nach der Kredittilgung für den Erwerb eines Bauplatzes schuldenfrei, wohingegen er für ein Erbbaurecht üblicherweise dauerhaft (oft werden 99 Jahre vereinbart) den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu erstatten hat.
Eine Möglichkeit dieser Situation entgegenzuwirken hat der Grundstückseigentümer regelmäßig dadurch, dass er bei Erbbaurechtsbestellungen Vergünstigungen vorsieht. Diese können in der Weise geschehen, dass der zur Berechnung dienende Bodenwert unter dem tatsächlichen Verkehrswert festgelegt wird. Alternativ kann der Zinssatz aus dem Bodenwert herabgesetzt werden. Eine konkrete Möglichkeit der Vergünstigung können beispielsweise unterschiedlich ausgestaltete Ermäßigungen des Zinssatzes für minderjährige Kinder der Erbbauberechtigten sein (z. B. kann der Erbbauzins bei einer Reduzierung um 1 % des Bodenwertes je Kind für eine fünfköpfige Familie auf 25 % gesenkt werden).
Der Erbbauberechtigte muss heute etwa alle drei bis fünf Jahre, je nach vertraglicher Vereinbarung in der Wertsicherungsklausel, mit einer Anpassung des Erbbauzinses anhand des Verbraucherpreisindexes rechnen. In aller Regel bedeutet dies eine Erhöhung des Erbbauzinses, da die allgemeinen Verbraucherpreise nur ausnahmsweise sinken.
Laufzeiten:
Erbbaurechtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Gewerbliche Erbbaurechtsverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren. Das Erbbaurecht kann veräußert und – wie der Begriff sagt – vererbt werden. Veräußerungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers.